兩部門聯(lián)合發(fā)文推進“帶押過戶”
兩部門聯(lián)合發(fā)文推進“帶押過戶” 有助于進一步激發(fā)樓市活力
3月31日，北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部、北京市規(guī)劃和自然資源委員會、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會聯(lián)合發(fā)布通知，正式在北京啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。
通知指出，要推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)“帶押過戶”，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；要推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展。
此前，自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，對協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”做出全面部署。
在傳統(tǒng)的二手房交易過程中，有抵押貸款的房產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移過戶，需要賣方提前結(jié)清貸款，解除原有抵押后才能辦理過戶手續(xù)。新的買方將房子再次抵押后，才可以獲得銀行貸款，整個流程通常需要較長時間。同時，賣方如無法結(jié)清貸款，需要借助外部資金“過橋”，通常會被收取一定比例的傭金。而“帶押過戶”政策的施行，將支持房屋買賣雙方并行辦理，較大程度縮減了交易時間。
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，截至當前，全國已有33個省市正式發(fā)文推行二手房“帶押過戶”，二手房“帶押過戶”已經(jīng)作為房地產(chǎn)調(diào)控的一項重要手段。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次政策明確，各地應(yīng)以點帶面，積極做好“帶押過戶”，這說明過去各地“帶押過戶”的試點和案例已獲得了認可，也具備了推廣的可能。
“相關(guān)部門聯(lián)合發(fā)文，將‘帶押過戶’進一步向全國推廣，且首次由中央部委提出，展現(xiàn)出對這一模式的認可及大范圍推行的決心。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示。
據(jù)了解，北京推出的“帶押過戶”模式有三方面突出特征：一是兼容跨行貸款；二是最大程度降低交易成本；三是多部門協(xié)同提升交易便利度。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受記者采訪時表示，相比別的城市，此次北京推出的“帶押過戶”政策又有了創(chuàng)新，方便居民更加靈活地選擇購房方式。從“帶押過戶”對于購房者的覆蓋面來說，北京又向前邁了一步，更吻合各類不同的購房和貸款需求。
目前，全國范圍內(nèi)已有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、江蘇、浙江、福建、山東、湖北等已經(jīng)全面開展。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，我國全面推進房產(chǎn)“帶押過戶”將發(fā)揮諸多積極作用。
據(jù)悉，地方在實踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。
其一，新舊抵押權(quán)組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。
其二，新舊抵押權(quán)分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時辦理舊抵押權(quán)注銷登記。
其三，抵押權(quán)變更模式。通過抵押權(quán)變更實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。
通知指出，各地要結(jié)合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實踐不斷豐富發(fā)展。在上述模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵各地積極引入預(yù)告登記，通過預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風險，維護各方當事人合法權(quán)益，保障金融安全。
陳霄指出，從政策內(nèi)容來看，其中存在不少亮點。一方面，推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)“帶押過戶”，再將該模式逐步推廣至其他市縣，充分體現(xiàn)出以點帶面、循序漸進的特征。另一方面，推動住宅不動產(chǎn)率先實現(xiàn)“帶押過戶”，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等領(lǐng)域拓展，是本次政策較為新穎的探索，而當前很多城市提出的“帶押過戶”，主要是以二手住宅市場為主力戰(zhàn)場。
“在住宅市場充分實行這一模式后，再逐步向其他業(yè)態(tài)及領(lǐng)域推廣，擴大了‘帶押過戶’的適用范圍，將使該政策變得更加全面。”陳霄補充道。
在嚴躍進看來，從各地實際推進情況看，“帶押過戶”對于降低二手房交易成本的作用較為明顯。
“近期各地二手房交易的復蘇，其中一部分原因與‘帶押過戶’政策的推進有關(guān)系。該政策不僅對推動二手房市場交易有著重要意義，對以二手房帶動一手房的交易也具有積極的作用。因此該政策的推廣，將有助于進一步激發(fā)樓市活力。”嚴躍進表示。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向記者表示，目前二手房市場活躍度較低，推行“帶押過戶”簡化了交易流程，可以提高二手房交易效率，降低時間成本和資金成本，對于置換需求的釋放有直接幫助，能夠進一步提高市場流動性，對于維護二手房市場以及新房市場的穩(wěn)定具有積極作用。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣也認為，從交易時間上來看，該政策可以縮減交易流程，提高交易效率，減少時間成本。從資金成本上來看，可以減少前期出資解除“老”抵押的成本，省去“過橋”費用，從而減少交易成本，作為賣方也可以更早回款。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，“帶押過戶”政策的進一步推進和擴圍對當前房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極帶動，有利于提升二手房交易活躍度，促進換房需求加快釋放，從而進一步對市場形成一定支撐。
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